各有关乡（镇）人民政府，县直各有关单位：
《应县加强和改进住宅物业管理工作行动计划》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
应县人民政府办公室
2022年7月13日
应县加强和改进住宅物业管理工作行动计划
为切实加强和改进物业管理服务工作，维护业主的合法权益，提升全县物业服务水平，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，依据物业管理有关法律法规以及山西省人民政府办公厅《关于印发山西省加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划(2021-2023）的通知》（晋政办发〔2021〕55号）要求，结合我县实际，制定本行动计划。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，认真贯彻习近平总书记考察调研山西重要指示精神，按照省委全方位推进高质量发展和市委“弘扬‘两大精神’、打造‘四大高地’，加快建设现代化的塞上绿都，在全方位推动高质量发展中争先崛起”的部署要求，以破解物业管理难题为重点，进一步理顺物业管理体制机制，推动物业管理矛盾化解，促进物业服务高品质多样化发展，确保人民安居乐业、社会安定有序。
到2022年底，各有关乡（镇）开展加强和改进住宅物业管理工作的小区达到60%以上；到2023年底实现全覆盖。通过两年努力，物业管理体系不断健全，乡镇和社区的物业管理力量和服务能力进一步增强；物业多领域综合服务品质显著提升，基本形成党组织领导，多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理服务新格局。
二、工作原则
（一）统一领导，综合协调。物业管理作为城市管理的重要组成部分，必须纳入基层社会综合治理的大平台，实行统一领导、统一协调。各有关乡（镇）政府要将住宅小区物业治理纳入社区（村）建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决住宅小区物业治理中遇到的各类问题。
（二）分级负责，属地管理。物业管理是基层社会治理的重要内容，重心在乡镇和社区。各有关乡（镇）政府必须充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将住宅小区物业治理工作职责落到实处。
（三）权责清晰，保障到位。各有关乡（镇）及县直相关部门要按照权责统一的原则，明确住宅小区物业管理职责，为做好物业住宅小区治理工作提供保障。
三、主要任务
（一）下沉管理服务，推进物业管理融入基层社会治理
1.落实乡镇主体责任。各有关乡（镇）要加强对辖区内物业管理活动的指导监督。指导住宅小区设立业主大会、选举业主委员会(以下简称“业委会”)，组建物业管理委员会(以下简称“物管会”)，并办理备案手续；监督业委会、物管会和物业服务企业履行职责，组织开展物业服务质量评价；建立业委会换届审计制度；审核维修资金使用申请，监管小区公共收益收支情况；指导物业承接查验，督促项目有序交接，监督物业服务企业规范管理和使用小区公共资产；建立健全居住社区综合治理工作制度，及时解决住宅物业管理重点难点问题和信访问题，充分发挥乡镇、社区(村)人民调解委员会作用，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。(责任单位:各有关乡（镇），指导单位:县住建局、县司法局、县信访局、县民政局、县审计局)
2.强化社区组织协调职能。社区要组织建立社区居委会、业委会（物管会）、物业服务企业共同参与的协调运行机制。协调解决物业管理问题，调解矛盾纠纷；协助乡镇对业委会（物管会）履职情况、物业服务企业服务质量情况进行监督和考评。（责任单位:金城镇，指导单位: 县民政局、县住建局）
3.落实管理部门职责。县住建、自然资源、公安、应急管理、消防等部门要及时受理投诉举报，依据工作职责，查处物业服务区域内违章搭建、违规饲养动物、消防设施器材故障或损坏短缺、电动自行车违规停放充电、占用消防通道及消防车道、擅自侵占小区共有部分经营等违法违规行为。县住建、工信等部门要依法督促供水供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位落实对产权范围内物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。（责任单位:县住建局、县自然资源局、县公安局、县应急管理局、县消防大队、县工信局、县能源局、县融媒体中心、县公用事业发展事务中心、县供电公司）
4.加强物业管理人员配备。乡镇要配备物业管理工作人员，在社区配备或聘用物业管理专管员，协助开展物业管理、房屋安全隐患排查等具体工作。（责任单位: 各有关乡（镇），指导单位:县住建局、县民政局、县应急管理局、县消防大队、县公用事业发展事务中心）
5. 强化社区联动联防。社区居委会、业委会(物管会)、物业服务企业要配合相关部门做好流动人口、出租房屋及居民个人养犬等登记报备工作。加强网格化管理，社区工作人员、网格员和物业服务人员要配合派出所化解矛盾纠纷、排查安全隐患和收集发现犯罪线索等。有条件、有需求的物业服务企业可在司法行政部门指导下依法设立人民调解组织，引导通过调解方式化解居民矛盾纠纷。（责任单位: 金城镇，指导单位:县公安局、县司法局、县民政局）
6.构建共建共治共享格局。要畅通12345热线投诉渠道，健全投诉事项办理机制。乡镇要发挥居民的主体作用，组织社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系。（责任单位:县民政局、县住建局、县行政审批局、县公用事业发展事务中心）
（二）加强业委会(物管会)建设，提高小区自治能力
7.加强业委会(物管会)组建。乡镇要按照有关规定规范业委会(物管会)组建、换届工作。督促建设单位对已交付专有面积过半的住宅小区提交筹备业主大会所需资料，组织指导筹备首次业主大会，组建业委会，选聘物业服务企业，终止前期物业管理。严把业委会组建的人选关、审核关，鼓励“两代表一委员”参选业委会成员。尚不具备成立业委会条件的小区，由乡镇牵头组建物管会，行使业主大会和业委会的职责。到2022年底，业委会(物管会)组建率达到50%以上，2023年底达到80%以上。（责任单位：各有关乡（镇），指导单位:县民政局、县住建局）
8.明确业委会（物管会）职责。业委会（物管会）要严格按照《民法典》等规定，明确职责范围。经业主大会决定，可行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用等权利；可聘请专职工作人员，明确工作职责和薪酬标准；维护业主合法权益，协调解决业主合理诉求；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；在决定物业管理有关事项前，公开征求业主意见，并报告社区（村）党组织和居委会；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息；督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为。（责任单位: 各有关乡（镇），指导单位:县住建局、县民政局、县财政局、县公用事业发展事务中心）
9.强化对业委会（物管会）的监督。乡镇对业委会（物管会）作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，应责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；对业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，应指导业主大会召开临时会议，重新选举；建立业委会（物管会）成员履职负面清单，对出现负面清单情形的，暂停相关成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，涉嫌犯罪的移送司法机关。（责任单位：各有关乡（镇），指导单位：县住建局、县民政局）
（三）分类指导各方统筹，提升物业管理服务水平
10.扩大物业管理覆盖面。乡镇要组织推动业委会(物管会)选聘物业服务企业，实行专业化物业管理，结合县城老旧小区改造，同步鼓励物业服务企业接管；暂不具备专业化物业管理条件的，通过社区居委会托管、社会组织代管、业委会(物管会)自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。开展“县城无物业管理小区清零行动”，到2022年底达到80%以上，2023年底达到90%以上。（责任单位: 各有关乡（镇），指导单位:县住建局、县民政局、县公用事业发展事务中心）
11.提升物业服务质量。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制；加强与专业运营单位的协作配合，不得擅自收取额外费用；加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，做好绿化养护，规范垃圾投放、清扫清运，打造优秀物业服务项目；严格落实常态化疫情防控和消防安全责任，健全疫情防控和消防管理制度，有条件的物业小区要建立微型消防站，保护业主的人身、财产安全；及时发现、制止违法违规行为，并向有关行政管理部门报告；健全薪酬制度和员工激励制度，引入技能人才和专业技术人才，提升物业服务水平。（责任单位：各有关乡（镇），指导单位：县住建局、县应急管理局、县卫健局、县消防大队）
12.推动物业行业发展。住建部门要完善物业服务标准，规范物业服务企业经营行为；出台行业自律公约、从业行为规范等，开展业务培训，促进物业服务业健康发展。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化品牌化经营。（责任单位：县住建局）
13.提高从业人员素质。人社部门要支持行业主管部门组织物业管理职业技能竞赛，开展物业从业人员、消防设施操作员等职业技能培训及技能等级认定工作，提高从业人员整体素质和技能水平。住建部门要定期组织开展“最美物业人”宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。（指导单位：县人社局、县住建局、县应急管理局、县消防大队、县公用事业发展事务中心）
14.完善物业收费形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业约定，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式。住建部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。实行政府指导价的首期物业和保障房物业服务收费，由县住建局联合县发改局结合实际情况制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。（责任单位：县发改局、县住建局、县市场监管局）
（四）强化维修资金管理，提高资金使用效率
15.加大维修资金归集管理力度。新建商品房在办理网签备案时，应由建设单位代为足额缴纳维修资金，确保应缴尽缴。县住建局要择优确定专户管理银行，并严格控制数量，提高资金收益水平，按期将收益分配至业主分户账。加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询；严肃查处侵占、挪用维修资金等违法违规行为。(责任单位：县住建局、县财政局、县银保监组)
16.提高维修资金使用效率。县住建局要优化维修资金使用流程，由乡镇对维修资金使用方案等资料进行审核、现场查验同意后，向县住建局申请列支、划转，根据维修工程进度适时拨付；建立应急维修事项清单，发生危及房屋安全等紧急情况时，业委会(物管会)可直接申请使用维修资金；支持维修资金用于老旧小区改造；探索使用维修资金购买电梯安全责任保险。（指导单位：县住建局、县财政局、县银保监组）
（五）推动发展生活服务业，满足居民多样化多层次需求
17.加强智慧物业管理服务能力建设。住建部门要以“山西数字房产”为依托，建设通用、开放的智慧物业管理服务平台，采集住宅小区、楼幢、房屋、物业服务企业等数据，汇集购物、家政、养老、停车等生活服务数据，对接城市信息模型(CIM)和城市综合管理服务平台，共享城市管理数据，为居民提供智慧物业服务。（责任单位：县住建局、县行政审批局、县公用事业发展事务中心）
18.推动住宅小区管理智能化。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，开展小区智慧物业服务；在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集；建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范；在小区周界、出入口、停车场（库）等公共区域安装智能设备，提升小区技防智能化水平。（责任单位：各有关乡（镇），指导单位:县住建局、县公安局、县应急管理局、县消防大队、县公用事业发展事务中心）
19.推动物业服务线上线下融合。鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。物业服务企业可通过智慧物业管理服务平台，探索“物业服务+生活服务”模式，提供定制化产品和个性化服务，满足居民多样化多层次居住生活需求；探索“物业服务+居家社区养老服务”模式，整合线上线下资源，为老年人提供助餐、助行、助医、助洁、助购、助急等便捷养老服务。开展养老、家政等生活性服务业务的，可依规申请相应优惠扶持政策。（责任单位：县住建局、县民政局、县卫健局、县教育局、县人社局、县文旅局、县商务局、县交通局）
（六）强化物业服务监管，规范物业服务市场秩序
20.优化市场竞争环境。县市场监管、住建部门要加强物业服务企业登记注册和行业监管信息实时共享，强化企业监管服务效能。探索建立物业服务企业资格管理制度、物业服务合同和项目负责人备案制度，完善物业管理招投标制度，引导业委会（物管会）通过公开招标方式选聘物业服务企业，依法依规建立企业失信惩戒制度，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业，依据《民法典》等规定，经业主同意后予以解聘，推动形成优胜劣汰的市场环境。（责任单位：县住建局、县发改局、县市场监管局）
21.建立服务信息公示制度。乡镇要指导监督物业服务企业设立物业服务信息监督公示栏，如实公示并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息。物业服务企业开展家政、养老等服务也应对外公示，按双方约定收取费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。（责任单位：各有关乡（镇），指导单位：县住建局、县发改局、县民政局、县市场监管局）
22.完善企业信用管理制度。住建部门要充分应用“山西数字房产”平台信用评价系统，根据合同履行、投诉处理、日常检查和乡镇意见等情况，依法依规采集信用信息，开展企业信用等级评价，定期公开信用评价结果。推进信用星级认定工作，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。（责任单位：县住建局、县发改局、县财政局、县公用事业发展事务中心）
四、保障措施
（一）提高思想认识。各有关乡（镇）和部门要充分认识加强物业管理工作的重要性和紧迫性，采取切实有效的措施，不断提高物业管理服务的质量和水平，努力解决好群众反映强烈的物业管理方面问题，营造安全、舒适、和谐的宜居环境。
（二）加强组织领导。要认真贯彻落实我省关于加强社区物业党建联建促进物业管理服务水平提升的决策部署，强化社区物业党建联建，有效服务群众。县有关部门要按照职责分工认真做好各项工作，加强业务指导，研究制定配套政策措施，及时协调解决物业管理中的重点难点问题。要严格落实属地责任，将物业管理工作纳入乡镇年度工作考核体系，强化监督考核，不断提升物业管理服务水平。
（三）强化舆论宣传。要及时总结经验，加强宣传引导，充分利用报纸、广播、电视、网络等媒体，积极宣传物业管理法规、政策和先进典型，营造共建共治共享的良好氛围。
晋公网安备 14062202000008号